가끔 미국에 거주하는 한인들을 위한 사이트를 들어가면 모기지에 관한 많은 궁금증들이 실려있는 것을 볼 수 있다. 그 질문들을 읽다 보면 정말 하나, 하나가 모두 흥미롭다. 의외의 질문도 있고, 재미있는 질문들도 많이 있다. 오늘은 흥미롭게 읽은 질문 중 몇 가지를 추려보았다.
▷수입의 어느 정도까지 모기지를 받는 것이 좋은가요?
이 질문에는 솔직히 답이 없다. 하지만 모기지 승인에 필요한 수입과 지출의 비율은 43%~45%다. FHA의 경우에는 57%까지도 가능하다. 이 비율을 정해놓은 것은 수많은 경우의 수를 계산해서 얻은 적정선이라 믿는다. 모기지 수입과 지출의 비율은 항상 세금공제 전 수입을 기준으로 한다.
사실 수입에서 세금을 내고 모기지를 포함한 모든 페이먼트를 낸다면 수입과 지출의 비율이 45% 이상 될 경우 생활이 빠듯해진다. 물론 수입이 평균 지출보다 월등하게 높다면 다른 이야기지만 말이다. 예를 들어서 수입이 월 1만 달러인 경우 세금을 내면 7000달러 정도가 된다. 여기에서 45%에 해당하는 4500달러를 페이먼트로 낸다면 2500달러 정도가 남는다. 이 계산에는 전기료, 게스비, 전화비, 자녀교육비 등의 크레딧과 관련이 없는 비용이 포함돼있지 않기 때문에 실질적으로 매월 고정적으로 나가는 비용을 제외하면 빠듯할 수 밖에 없다. 현재의 수입에 적당한 모기지 페이먼트는 모기지가 승인될 만큼의 수입과 지출비율이 가장 적당한 듯하다.
▷30년 고정으로 모기지를 받았는데 월 페이먼트가 올라가네요.
대부분의 모기지 페이먼트에는 세금과 보험비까지 포함 되어있다. 여기에서 세금과 보험비는 예상금액을 측정해서 매월 걷어놓는 리저브 어카운트다. 모기지 페이먼트 중 원금과 이자의 합계는 30년 동안 변하지 않는다. 하지만 세금이 오르거나 보험비가 오르는 경우 매월 걷어놓은 금액이 모자라게 된다. 이런 경우에는 은행이 모자란 부분을 채우기 위해서 페이먼트를 올려받게 된다.
▷투자용 집, 모기지 내고 나면 100달러 남는데 사야 하나요?
주택을 투자용으로 구매한다는 의미는 장기적인 안목으로 봐야 한다. 단기간 허름한 집을 수리해서 팔면서 이윤을 남긴다는 이야기는 많지만, 현실은 만만치 않다. 개인적인 판단으로는 매월 렌트비로 모기지를 막을 수 있다면 투자용 가치가 있다고 판단한다. 어차피 모기지 페이먼트에는 어느 정도의 원금이 포함되어있고, 집 가격이 수년 후에 상승한다는 기대로 투자용 주택을 구매해야 한다. 그러나 현실적으로 매월 렌트비로 수익을 기대하기는 쉽지 않다.
▷모기지 알아볼 때마다 크레딧 점수가 내려가나요?
어느 곳에 모기지를 알아보든지 특별하게 크레딧을 확인하지 말라고 언급하지 않는다면 크레딧은 확인하게 마련이다. 크레딧을 확인하면 얼마나 점수가 내려가는지에 대한 정확한 답은 없다. 하지만 모기지를 얻기 위해서 1, 2회 크레딧을 확인했다고 점수가 크게 변하지는 않는다. 가능하다면 여러 곳에서 모기지를 알아볼 경우 처음에 확인한 크레딧 리포트를 보여주면서 감정을 받아보는 것도 현명하겠다.
