비영리 국가 연합 (National Coalition)과 함께 일하는 글로벌 자문 회사인 스타우트 리시우스 (Stout Risius)와 로스(Ross)가 개발한 추적도구에 따르면, 최대 8백만명의 세입자가 퇴거 신청을 받게 될 것이며, 이 시점에서 약 320억 달러의 임대료가 부과될 것이다고 발표했다.
코로나19 바이러스 대유행이 시작된 이후 17개 도시에서 이미 6만건 이상의 퇴거신청이 접수되었고, 미국 전국적으로 많은 임차인이 퇴거 가능성에 직면해 있다.
많은 주와 도시에서는 코로나19 팬데믹으로 임차자에게 유리한 추가 주택소유자 보호를 통과했다. 대부분은 CDC의 연방 모라토리엄(moratorium 지급연기)보다 더 많은 보호를 제공받고, 미국 모기지의 주요 공급 기관인 패니 매(Fannie Mae), 프레디 맥(Freddie Mac)등과 같은 연방 기관의 지원을 받고 있다. 일부 도시에서는 임대인이 연체료를 청구할 수 없다.
로스 앤젤레스와 필라델피아와 같은 다른 도시에서는 코로나19의 영향을 받는 사람들의 임대료 지불을 돕기 위해 세입자 지원 프로그램을 제정했다. 코로나 바이러스 확산으로 인해 차압보호를 연말까지 일시적인 받을 수 있으며, 최대 180일까지 지불할 경우 인내를 요청할 수 있다. 그러나 초여름부터 주 및 연방 퇴거금지 조치는 서서히 소멸되기 시작했다. CDC에 의하면 9월의 유예기간은 전부는 아니지만 많은 임차인에게 1월에 만료된다. 유예기간이 만료될 때까지 밀린 임대료는 여전히 사라지지 않고 지불해야한다.
한편 주택시장 조사 및 소비자 관련기관에 의하면 전국적으로 차압 절차에 들어간 주택은 총 1만 1,673채로 대출금의 1.2%가 최소 150일이 지났고, 다양한 차압 유예 프로그램이 시행중임에도 주택차압이 늘고 있다는 집계가 나왔다. 모기지 연체와 차압이 각각 8월과 10월에 증가했고, 10월에는 압류가 20% 증가했다.
인구가 20만명 이상인 220개 대도시 통계지역 중 2020년 10월 압류율이 가장 높은 곳은 일리노이 주 피오리아(1,543채당 1 채), 일리노이 주 챔페인(1,674채당 1 채), 텍사스 주 보몬트(1,880채당 1 채) 및 캘리포니아 주 엘에이 호우마 (2,964 채당 1 채)등이다.
인구 100만명 이상의 대도시 지역중에서 2020년 10월에 가장 많은 차압이 시작된 지역은 뉴욕 주 뉴욕 (485채), 일리노이 주 시카고 (240채), 앨라배마 주 버밍햄(233채), 캘리포니아 주 로스앤젤레스 (196채), 플로리다 주 마이애미 (151채), 텍사스 주 휴스턴 (143 채)이다.
최근에 기존 주택의 판매는 전염병으로 인한 주택 수요가 많아 주택 가치가 급증하여 9월에 9.4% 증가한 연간 660만 세대로 2006년 5월 이후 최고 수준이다. 기존 주택의 중앙값 가격은 매년 9월에 대체적으로 7% 상승하지만 올해는 2019년 9월보다 14.8%로 높다.
주택 수요가 부족하여 파는 자에게는 유리한 편이며, 지금 거주 주택을 판매할 경우 양도 소득세 공제액이 개인 25만불, 부부는 50만불이어서 지금 판다면 크게 세금 혜택을 누릴 수 있다. 그러나 앞으로 바이든 당선자 시대에는 양도세 공제액이 개인 10만불, 부부는 20만불로 낮출 전망이다.
코로나19 위기는 역사적으로 낮은 금리와 완벽한 모기지 재 융자 기회를 창출하여 인기있는 30년 고정 모기지의 평균 이자율은 올해 지금까지 13배의 최저치를 기록했으며, 현재 주택 소유자가 재 융자를 통해 월별 지불금을 절약할 수 있는 전례없는 잠재력을 제공한 셈이다.
현재 거주 자택에 5년에서 10년이상 머물 계획이라면 월별 지불액을 줄이기 위해 더 낮은 이자율로 재융자를 고려하는 것이 좋다. 15년 모기지가 있는 경우 기간을 30년으로 연장할 수도 있다. 다만 재융자 신청에는 비용이 발생하므로 부동산업자 또는 재무전문가와 상담하여 자신에게 적합한지 평가해야 한다. 오늘의 모기지 대출 이자율은 30년 고정 모기지 2.84%, 15년 2.39%, FHA 30년 2.38%이다.
모기지 기술 및 데이터 제공업체 블랙 나이트(Black Knight)는 “30 년 금리가 여전히 역사상 최저치에 머물러 있기 때문에 향후 몇 주 동안 재 융자 규모는 강세를 유지할 것으로 예상된다. 3 분기에는 재 융자 창출이 사상 최고치를 기록했으며 4 분기에도 기록수준 이상을 유지할 수 있을 것으로 본다. 30년 고정 모기지 평균에서 최근에 2.72 %라는 최저치를 기록한 고품질 모기지 재 융자수는 기록상 가장 높은 1940만명으로 급증했다. 이러한 차용자들은 재 융자를 통해 월 평균 309달러를 절약할 수 있으며, 이는 잠재적인 월간 총 절감액 598억 달러로 역사상 가장 많은 금액이다. 재 융자 후보는 주택 지분 20% 이상, 신용점수 720 이상을 보유한 30년 모기지 보유자로 정의하며, 재 융자를 통해 현재 첫 선취 특권 비율을 최소 0.75 % 낮출 수 있다.”고 설명했다.
낮은 모기지 금리를 확보하기 위해 높은 구매자들의 관심으로 주택은 전년도에 비해 점점 더 빠른 속도로 판매되고 있다. 새 주택 건설 허가도 13년만에 가장 빠른 속도로 발급되어 주택 착공율은 2019년 9월에 비해 11% 증가한 140만명으로 새주택 판매가 사상 최고치를 기록하여 건축가들 사이에서 높은 신뢰도를 끌고 있다. 현재 판매속도는 2.7 개월 공급에 머물고 있는 미분양 재고와 함께 여전히 공급이 부족하다.
주택에 대한 모기지 금리는 향후 18 개월 동안 거의 3%에 머무를 것으로 예상되며, 압류주택 형태의 공급이 2021년에 수요를 여러배로 압도할 수 있기 때문에 주택가격이 다시 급락하고 부동산 부문이 식을 것이라는 전문가들의 분석도 나오고 있다.
Hiuskorea.com 오마영
